Nakup nepremičnin: Po nov dom na dražbo

Tina Recek, 15.10.2019
Sašo Bizjak

Nepremičnino lahko kupimo na javni dražbi, ki jo razpiše sodišče, ali pa uberemo drugo pot, ki ne zahteva toliko časa. To je nakup na e-dražbi, ki jo organizira zasebno podjetje, kar lahko storimo kar iz domače dnevne sobe.

Cene nepremičnin v prestolnici letijo v nebo, zato marsikdo pomisli na nakup nepremičnine na javni dražbi ali celo naredi korak do sodne palače in se odloči zanj v upanju, da bo nepremičnino kupil po ugodni ceni. Kot pravi vodja izvršilnega oddelka na Okrajnem sodišču v Ljubljani, sodnica mag. Tadeja Oštir, je bilo v letu 2016 na Okrajnem sodišču v Ljubljani razpisanih 375 dražb, predlani 411 in lani 358. A vse nepremičnine se ne prodajo na prvi dražbi. To je odvisno zlasti od vrste nepremičnine; za nekatere je med potencialnimi kupci več interesa, za druge manj. Javne dražbe se, kot pojasni Oštirjeva, smejo udeležiti le tisti, ki najpozneje tri delovne dni pred dražbo položijo varščino. Ta znaša desetino ugotovljene vrednosti nepremičnine.

image
Andrej Petelinšek Javne dražbe nepremičnin potekajo v upanju, da bodo kupci prišli do nepremičnine ceneje.

Ponudniki, katerih ponudbe niso bile sprejete, dobijo varščino na njihov transakcijski račun nakazano nazaj v 15 dneh po koncu javne dražbe. Kupec ne more biti dolžnik, sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji. Kakor ne tisti, ki po zakonu ne more pridobiti nepremičnine, ki je predmet izvršbe. Med pravili prodaje nepremičnine na sodni dražbi je tudi to, da na prvem prodajnem naroku nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot 70 odstotkov ugotovljene vrednosti. Če nepremičnine na prvem naroku ni bilo mogoče prodati, razpiše sodišče na predlog upnika drugi narok, na katerem nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot polovico ugotovljene vrednosti. Od prvega do drugega naroka mora preteči najmanj 30 dni.

Traja, dokler se višajo ponudbe

Ko sodišče ugotovi, da so izpolnjeni pogoji za narok, razglasi, da se dražba začenja. Tadeja Oštir pravi, da dražba traja, dokler ponudniki višajo ponudbe. Ponudnik je na svojo ponudbo vezan, dokler ni dana višja ponudba. Na prošnjo enega ali več ponudnikov lahko sodišče dovoli krajši premor za premislek. Dražba se konča, ko ponudniki kljub dvakratnemu pozivu sodnika ne ponudijo višje cene. Ko je dražba končana, sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina. V tem primeru sodišče izda sklep, tako imenovani sklep o domiku nepremičnine, ki ga vroči vsem, ki jim je vročilo odredbo o prodaji, in vsem udeležencem dražbe. Zoper ta sklep ni pritožbe. Nepravilnosti pri dražbi se lahko uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu.

Pogoji na klasični sodni javni dražbi
Pogoji za prodajo nepremičnine na javni dražbi, ki so vsebovani v odredbi o prodaji, morajo poleg drugih podatkov navajati:
1. natančnejši opis nepremičnine s pritiklinami,
2. služnosti stavbne pravice in stvarna bremena, ki jih mora kupec prevzeti,
3. vrednost nepremičnine, ki jo je s sklepom ugotovilo sodišče,
4. ceno, za katero se sme nepremičnina prodati,
5. rok, v katerem mora kupec položiti kupnino,
6. način prodaje,
7. znesek varščine.

Kupec pa mora položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji. Oštirjeva opozori, da če kupec v določenem roku ne položi kupnine, se mu položena varščina ne vrne. Sodišče na predlog upnika in glede na okoliščine prodaje pozove k plačilu kupnine drugega najboljšega kupca oziroma naslednje, ki v to privolijo, in jim določi rok za položitev kupnine ali pa prodajo s sklepom razveljavi in določi novo.

Po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine sodišče izda sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše njegova lastninska pravica na nepremičnini ter izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku. V sklepu sodišče tudi odloči, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja oziroma izprazniti poslovni prostor. Nepremičnino izroči sodišče kupcu po pravnomočnosti sklepa o izročitvi.

Če nepremičnine ni bilo mogoče prodati na prvem naroku, dovoli sodišče novo prodajo samo na upnikov predlog. Če upnik ne predlaga nove prodaje v šestih mesecih od prvega naroka ali če nepremičnine ni bilo mogoče prodati na drugem naroku niti za polovico ugotovljene vrednosti, sodišče izvršbo ustavi.

V pripravi je spletna sodna dražba

Ljubljansko okrajno sodišče (kakor tudi druga sodišča) še ne izvaja spletnih javnih dražb. Tadeja Oštir napove, da ko bodo zagotovljeni tehnični pogoji za spletno javno dražbo, bo ta praviloma opravljena na tak način, razen če bo sodnik ocenil, da je primerneje, da se izvede narok za prodajo nepremičnine na klasični javni dražbi. Na voljo bo spletni iskalnik prodaj nepremičnin, s katerim bodo lahko zainteresirani kupci iskali nepremičnine, ki so predmet prodaje, zlasti po naslednjih merilih: vrsta rabe nepremičnine (stanovanje, hiša, poslovni prostor, zemljišče), čas in kraj dražbe oziroma spletni naslov, na katerem poteka spletna javna dražba, ter pristojno sodišče.

image
Andrej Petelinšek Tudi nepremičnine na Ptuju gredo hitro v prodajo, pravijo nepremičninski strokovnjaki.

Spletne javne dražbe se bo smel udeležiti le tisti, ki se bo prijavil najpozneje tri delovne dni pred začetkom dražbe. Po prijavi in plačilu varščine bo pridobil enolični znak, s katerim bo na dražbi sodeloval anonimno. Spletna dražba se bo začela samodejno, ko bo nastopil čas, določen za začetek dražbe. Začetek in čas trajanja bo določilo sodišče v odredbi o prodaji.

Brez predhodnih dogovorov

Nekatere zasebne družbe že organizirajo e-dražbe, na katerih prodajalci prodajajo nepremičnino, ki ni predmet izvršbe (na sodiščih so dražbe nepremičnin dogajajo v izvršilnem postopku, ki je namenjen prisilni izpolnitvi dolžnikove obveznosti, a tako na eni kot na drugi dražbi je namen enak - doseči čim višjo ceno). Pri spletnem portalu drazbe123.com pojasnijo, da pri njih e-dražbe potekajo tako, da nepremičnino na določen datum objavijo z izklicno ceno in s tem e-dražba poteka preko njihove spletne strani. Ko se dražba začne, jo vsak kupec v živo spremlja in lahko draži. V vsakem trenutku je vidno, koliko je trenutnih ponudb in kolikšna je cena. Pri tem lahko v vsakem trenutku odneha, kar ne predstavlja nobenega tveganja. Pri omenjenem portalu izpostavijo še prednosti take dražbe za kupca: z njo prihrani čas in pot, lahko jo spremlja iz domačega fotelja in taka dražba velja za transparentno prodajo, saj poteka v živo in nikakršni predhodni dogovori niso mogoči.

Da v letošnjem letu vse bolj pogosto organizirajo elektronske dražbe, poudarijo tudi v državni DUTB. Kot razlog navajajo, da so v večini primerov prodaje uspešne že v prvem poskusu. Glede na to, da izhodiščno ceno praviloma zastavijo v višini tržne vrednosti, je končna dosežena prodajna cena na e-dražbi običajno celo višja, kot bi jo lahko dosegli pri klasični prodaji. V oktobru bodo, med drugim, na ta način prodajali 80 stanovanj.

Anketa

Ali si barvate lase?

Sudoku